東京地方裁判所 昭和４８年（ワ）４８４２号 判決
原告
絵野一郎
右訴訟代理人
秋吉一男
外二名
被告
大西新蔵
右訴訟代理人
山根晃
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一 当事者の求める裁判
一、請求の趣旨
(一) 被告は、原告に対し、別紙物件目録（二）、（三）、（四）記載の各建物を収去して同目録（一）記載の土地を明渡し、かつ、昭和四八年四月二六日から右明渡ずみまで一か月金六二万二、〇六二円の割合による金員を支払え。
(二) 訴訟費用は被告の負担とする。
(三) 仮執行の宣言。
二、請求の趣旨に対する答弁
(一)主文と同旨。
第二 請求原因
一、別紙物件目録（一）記載の土地（以下、「本件土地」という。）は、もと訴外小杉武弘の所有であつたところ、被告は昭和一一年頃、小杉武弘から本件土地を、普通建物所有の目的で期間を定めず賃借し、その頃本件土地上に別紙物件目録（二）記載の建物（以下、本件（一）の建物という。）を所有することとなつた。そして、原告は、昭和一四年四月頃、本件土地を小杉武弘から買受けて所有権を取得したのに伴い、その賃貸人たる地位をも承継したが、その際、被告との間において、改めて本件土地について賃貸借契約を締結し、存継期間を昭和四四年三月三一日までと定めた。
二、ところで、被告には次のような信頼関係を破壊して賃貸借関係の継続を著るしく困難ならしめる行為があるというべきである。
(一) 原告は、本件賃貸借期間が満了した昭和四四年四月以降もすでに東京都内においては慣習法として確立している更新料の支払を条件として引続き賃貸借契約の更新を承認するとともに、その頃、被告との間において、昭和四四年四月一日から昭和四八年三月三一日までの四年間の地代について、前年の地代に固定資産税、都市計画税の増税分に月額一坪当り金二円を加算した金額をその年度の月額地代とする旨の協定を締結した結果、本件土地の月額地代は一坪当り、昭和四四年四月分から昭和四五年三月分まで金五一円六三銭、同年四月分から昭和四六年三月分まで金六三円二二銭、同年四月分から昭和四七年三月分まで金七八円九二銭、同年四月から昭和四八年三月分まで金九二円〇二銭となつた。
(二) ところが、昭和四八年四月一日以降本件土地に対する公租公課が大幅に増額されたため、原告は、被告に対し、同年四日一日以降の本件土地の月額賃料を一坪当り金二九五円に増額する旨の意思表示をして増額賃料の支払を請求する一方昭和四四年四月当時から被告に対し更新料の支払を求めるとともに、被告との間で長年に亘つて更新料の支払金額について交渉を重ねてきたが、被告は、当初更新料の支払に応ずる旨同意しながら具体的金額を決定するまでの誠意を示さないまま四年余りを経過した。
(三) そこで、原告は、昭和四八年四月一一日到達の内容証明郵便をもつて、被告に対し、昭和四四年四月における契約更新料金二六九万円（一坪当り金一万円）と昭和四八年四月分以降の月額地代金七万九、三三五円（一坪当り金二九五円）を諒承して支払うよう催告するとともに、不審な点があれば書面到達後二週間以内に原告代理人事務所に出頭すれば話合する旨をも付言したが、被告は、これに対し、法定更新を理由に更新料の支払を拒絶するなどしていまだ誠意ある態度を示していない。
(四) また、被告は、昭和四四年八月頃、原告に対し、本件土地上に二棟の建物を増築したいので承諾してもらいたい旨申入れてきたので、原告が増築分一坪につき金一万五、〇〇〇円の増築承諾料の支払を条件としてこれを承諾したところ、被告は、昭和四五年三月頃、本件土地上に別紙物件目録（三）、（四）記載の建物（延面積54.4坪、以下、本件（三）、（四）の建物という。）を新築したが、右約定による承諾料金八一万六、〇〇〇円の内金三〇万円を支払つたにすぎない。
(五) さらに、被告は、原告からの地代増額と更新料請求に対する自己の主張を強化するため、被告と同じく原告から土地を賃借している訴外成田みどり十二名に対し、原告からの増額地代と更新料の支払請求を拒否するよう働きかけて、原告と他の借地人との自由な取引関係に不当に干渉し、その平穏・円滑な話合いの成立することを妨害している。
三、そこで、原告は、被告に対し、昭和四八年四月一一日到達の内容証明郵便をもつて、書面到達後二週間以内に原告の請求する増額地代と更新料の支払を請求するとともに、右期間内に支払なきときは、本件賃貸借契約を解除する旨の条件付契約解除の意思表示をなしたが、右期間内に支払がなかつたから、本件賃貸借は昭和四八年四月二五日限り、解除によつて終了した。
四、なお、本件土地の昭和四八年四月以降における更地価格は、金一億四、九二九万五、〇〇〇円を下らないものというべきところ、これを投下資本とし適正利率を年五分として算出すれば、原告の得べかりし利益は一か月金六二万二、〇六二円となるから、原告は、被告の不法な本件土地占有により、昭和四八年四月二六日以降毎月右と同額の損害を被つていることになる。
五、したがつて、原告は、被告に対し、本件（二）、（三）、（四）の各建物を収去して本件土地の明渡を求めるとともに、本件賃貸借終了の日の翌日である昭和四八年四月二六日から本件土地の明渡ずみまで一か月金六二万二、〇六二円の割合による賃料相当の損害金の支払を求める。〈以下、省略〉
理由
一本件土地は、もと小杉武弘の所有であつたところ、被告が同人からこれを普通建物所有の目的で期間を定めず賃借し、昭和一一年頃本件土地上に本件（二）の建物を所有することになつたこと、原告が昭和一四年四月頃本件土地を買受けて所有権を取得したのに伴いその賃貸人たる地位を承継したことは、当事者間に争いなく、〈証拠〉を総合すれば、被告が小杉武弘から本件土地を賃借したのは昭和一〇年二月二四日であると認めることができ、右認定に反する証拠はない。ところで、原告は、本件土地を買受けてその賃貸人たる地位を承継した際、被告との間において改めて本件土地について賃貸借契約を締結し、存続期間を昭和四四年三月三一日までと定めたものであると主張し、〈証拠〉の一部には原告の右の主張に副う旨の供述が窺われるが、右の供述は、〈証拠〉に照らしてたやすく採用し難く、甲第一号証によつてはいまだ原告の右主張を証するに足りず、他に原告の右主張事実を認めるに足りる証拠はない。
そして、右認定の事実によれば、小杉武弘と被告間において昭和一〇年二月二四日に締結された本件土地の賃貸借の存続期間は、借地法二条の規定により三〇年となり、したがつて、昭和四〇年二月二三日限り存続期間の満了によつて消滅するものであるというべきところ、その当時、本件土地の所有者たる原告が被告の本件土地使用の継続につき自ら土地を使用する必要がある等の正当な事由に基づき異議を述べたと認むべき証拠は全く存在しないから、借地法六条、五条一項の規定により、原告は、被告との間において、従前と同一の条件で昭和四〇年二月二四日以降存続期間二〇年とする借地権を設定したものとみなされたものというべきものである。
二ところで、原告が被告に対し、昭和四八年四月一一日到達の内容証明郵便をもつて本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をなしたことは当事者間に争いがないので、原告のなした右賃貸借契約解除の当否について判断する。
〈証拠〉および弁論の全趣旨を総合すると次の各事実を認定することができる。
(一) 原告は、小杉武弘から本件土地を取得して賃貸人たる地位を承継した後二〇年を経過したので、昭和四四年四月二一日被告ほか借地人二六名に対し、契約更新の希望の有無を確認するとともに、更新の希望のある場合には、借地権価格の一割の更新料の支払と地代を一坪当り金七円値上する意向のあることを明らかにし、かつ、折返しこれについて書面で回答するよう通知したが、被告ほか借地人二六名はいずれも借地の継続使用の意向を示しながらも、更新料と地代の増額については、何らの回答もしなかつた。そこで、原告は、その後も同年一〇月末頃までの間、集金の都度、自らあるいは代人を通じて、被告に対し、更新料として一坪当り金一万二、〇〇〇円を支払うよう要求したが、被告は、本件借地については更新の時期に疑義があるうえ、弁護士に相談した結果、更新料は法律上支払う根拠がないという見解であつたから、原告の更新料支払の要求に応ずる意思のないことを明言した。
(二) ところで、被告としては、更新料支払についてはこれに応ずる意思はなかつたものの地代の増額についてはこれに応ずるほかないと考えたので、同年一一月末頃、原告の代理人として地代の集金に訪れた訴外榎享に対し、更新料と地代増額と切り離して解決するつもりがあるならば、地代は一坪当り金五円宛増額するに応ずる旨伝えたところ、同人もこれを了承し、更新料については、経済地代の考えを固執しないが、地代増額については一坪当り金五円よりさらに地主の方に歩み寄つてもらいたいと申入れし、その後、被告と榎享との間において昭和四五年三日初旬頃まで交渉を重ねたが、妥協するに至らず、榎享はこの問題から手を引いた。その後同年四月九日、原告が被告方を訪れ、重ねて更新料を請求するので、被告は、個人的見解として、一坪当り金五〇〇円程度なら借地人グループにも承諾してもらえる自信があると話したところ、原告が一坪当り金五〇〇円程度なら誠意が見られないから裁判するつもりであると公言して辞去した。被告は、同年五月二日借地人集会の席上原告との更新料支払の交渉経過を説明するとともに、試案として一坪当り金五〇〇円程度の更新料を支払つて解決してもよい意向を示したが、借地人集会においては、法律的に根拠がない以上一坪当り金五〇〇円も大金を支払う必要がないとの意見が大勢であつたため、後日その旨原告に伝えた。
(三) 原告は、その後更新料問題についてはひとまず棚上げにしたままで地代増額について被告らと交渉を重ねた結果、昭和四五年八月三一日に至つて、原告と被告ほか十数名の借地人間において、昭和四四年五月一日以降昭和四八年三月三一日までの四年間の地代金額について固定資産税、都市計画税の増額分に月額一坪当り金二円を加算した金額をその年度の地代とする旨の地代協定が成立した（地代協定の事実は当事者間に争いない。）。
(四) ところで、原告は、被告らは更新料の支払については一応難色を示しているものの、なお交渉の余地があるものと考えたので、昭和四五年一一月二〇日、被告に対し、引続き借地を希望する有無と更新料の相談について話合の希望の有無の二点につき文書による回答を求める通知書を発送したところ、被告ほか一二名の借地人は、同日三〇日付文書をもつて、更新料請求について従来の交渉経過を詳細に述べるとともに、法的に根拠のない更新料を支払う意思のないことを明らかにした。
(五) そこで、原告は、更新料問題については従来の交渉経過からみて自主交渉で有利に解決することは困難であると考え、原告ら代理人に対しこの解決方を委任したところ、原告代理人秋吉一男は、まず、昭和四五年八月三一日に成立した地代協定は不当に低額であつて原告に不利であると考えたので、昭和四七年五月二五日、被告に対し、地代家賃統制令の限度額である月額金五万五、一四七円を請求したが、被告から同年六月一〇日付書面をもつて、昭和四八年三月三一日までの賃料は昭和四五年八月三一日に成立した地代協定によるべきものであるから、地代の増額には応じられない旨の回答があつた。そこで、次いで原告ら代理人は、昭和四七年九月九日、被告ほか十二名の借地人らと会つて一坪当り金三、〇〇〇円の更新料を支払うよう提案したところ、被告らは、その場での即答を避け、同月二〇日頃原告代理人秋吉一男に対し、一坪当り金一、五〇〇円の更新料を支払う用意のある旨の回答を送付してきたが、原告ら代理人は、同年一〇月四日頃被告らの提案を受諾することはできない旨伝えた。
(六) しかして、原告ら代理人は、昭和四八年四月一〇日付の内容証明郵便をもつて、被告に対し、昭和四八年四月一日以降地代を一か月金七万九、三五五円（一坪当り金二九五円）に増額し、更新料としては金二六九万円（一坪当り金一万円）を支払うよう催告するとともに、もし不審な点があれば原告ら代理人事務所に出頭されれば納得のゆくようお話しする旨付言し、あわせて、万一原告ら代理人の申出を承諾しない場合は、賃貸借契約を解除したうえ、建物収去土地明渡の請求に及ぶものである旨通知したところ（この通知の事実は当事者間に争いない。）、同月二四日被告から他の借地人と談合のうえ後日回答する旨の返信を受領するとともに、後日その余の借地人ら六名からも同様の返信を受領した。なお、その後同年五月一六日頃被告から更新料として一坪当り金二、〇〇〇円なら応ずる旨の提案があり、また同月三〇日頃同年四月一日からの賃料として一か月一坪当り金一四一円三九銭であれば承諾する旨の提案もあつたが、原告ら代理人はこれらの提案をいずれも拒否し、同年六月二一日本訴を提起することになつた。
(七) 他方、被告は、昭和四四年四月初旬頃本件土地上に建物を増築するため原告に対しその承諾を求める書面を発送したところ、原告から承諾料を支払えば増築を認める旨の回答を得たので、原告に対し、増築の青写真と本件（一）の建物との関係位置図を送付し増築一坪当り金一万円を支払う旨申し述べるとともに、増築に着手し、昭年四五年三月頃本件土地上に本件（三）、（四）の建物を完成した（建物完成の事実は当事者間に争いない。）。ところで、原告は、昭和四五年四月二四日、被告に対し、更新料請求の件に併せて増築の負担金として金五八万五、〇〇〇円を請求するとともに、同年五月一八日にも原告の長男の妻が同様の申入れをしてきたので、被告は、同月二九日原告の長男に対し増築承諾料として金三〇万円であれば支払つてもよい旨提案したところ、内金としてならば受取る旨の了解を得たので、同月三〇日原告の長男に対し金三〇万円を支払つた。なお、その後、本訴の提起に至るまで、原告から増築承諾料の請求はない。
三そこで、以上の（一）ないし（七）において認定した諸事実を総合参酌して、被告に信頼関係を破壊し賃貸借関係の継続を著るしく困難ならしめるような行為があつたか否かについて判断すると、まず、原告の請求する更新料問題についてみるに、本件借地契約の更新時期、更新料の意味ないし性格に関する詮索はさておくとしても、原告提出の本件全立証によるも東京都区内において、建物所有を目的とする土地賃貸借契約において、契約期間が満了して契約の更新が行われる際、賃借人から賃貸人に対して更新料の名下に相当額の金員を支払う旨の慣習法ないし事実たる慣習が存在しているとは認め難いのみならず、これを法的に請求しうるかという問題については、積極的に解する学説もないではないが、その大勢は消極的であり、しかも、昭年四八年四月当時までに公判された裁判例においてはこれを積極的に解するものは見当らなかつたことは明らかであるから（その後積極的に解するものとして東京地裁昭和四九年一月二八日判決判例タイムズ三〇八号二三五頁）、原告としては、更新料のもつ意義ないし性格、東京都区内における慣行の存在、金額算定の根拠などを明らかにしたうえ被告の合意を求めるように努力し、もし、自己の主張が容れられないときは裁判に訴えて自己の主張の正当性を明らかにすべきものであつたというべきであるのにかかわらず、あえてかかる手続をとることなく、被告に対し、自己の正当と思料する更新料を承諾するように執拗に迫つていつた結果、被告もその他の借地人と相謀つたうえ同人らと共同歩調をとつてこれに対抗するといういささか頑なな態度をとることを余儀なくさせて無用の混乱を招来することになつたというべきであること、また、賃料増額の問題についても、原告は、被告らとの間で任意に締結した賃料協定を特段の事情もないのに自らこれを破毀して、協定の有効期間中にすでに値上通告をするとともに、協定期間終了後直ちに確たる算定の根拠もなくして従前の賃料を一挙に三倍以上に値上することを一方的に通告し、これに応じないと見るや、被告が従来の賃料を超える金額を相当と認める地代として供託していることは弁論の全趣旨によつて明らかであるのにかかわらず、あえて賃料増額請求に訴えずして、本件土地明渡訴訟を提起するに至つたものというべきであること、さらに、増築承諾料の問題については、その算定の根拠として、一階の敷地面積を基準とするか建物の延面積を基準とするかについて原・被告間にそごがあつたため、金額的に合意するに至らなかつた事情が窺え、本件全証拠を検討するも被告が増築承諾料として原告の主張する金八一万六、〇〇〇円を支払う旨の合意が事前に成立していたものとは認められないから、原告としては、被告の支払つた金三〇万円に不満であるときは、増築承諾をめぐる事実関係を明らかにしたうえ、原・被告の主張の黒白を明らかにし、自己の正当と信ずるところを裁判に訴えてその決着を図るべきであるのにかかわらず、頑なに自己の主張のみが正当であつて被告の主張は誤りであると主張し、これに素直に従わないことをもつて賃貸人たる原告に対する不信行為とみるべきだとするのはいささか独断的、独善的態度というべきであること等の諸事情に照らすときは、被告の側にも社会的に非難されるべき点は全くないとは断定できないとしても、被告は、本件土地賃貸借契約上の典型的な義務はもとより、信義則上の義務に反する行為をとつて信頼関係を破壊し、賃貸借関係の継続を著しく困難にしたものとは認められず、したがつて、原告の契約解除の意思表示は効力を有しないものといわなければならない。なお、原告は、被告が他の借地人らに対しても原告からの増額地代と更新料の支払を拒否するように働きかけて、原告と他の借地人らとの自由な取引関係に不当に干渉し、その平穏・円滑な話し合いの成立を妨害していると主張するところ、上来認定の事実に〈証拠〉を総合すれば、被告は、昭年三五年頃、原告から借地している成田ほか一一名とともに借地人グループを結成して地主たる原告との地代の増額や更新料の請求問題に対処しているものであり、被告は、その年令、経験、社会的地位からして右グループの指導的役割を果しているものと認められるものの、右借地人グループは、原告からの借地人で構成される自主的な団体にすぎないのであるから、被告の指導に全面的に依拠してグループのメンバーの自主性が全く否定されているものとは認めうれず、しかも、他に被告が刑罰法規に触れ、あるいは公序良俗に反するような手段、方法によつてグループの他のメンバーの言動に不当に介入し、メンバーの自主性を弾圧しているものと認める証拠もないから、被告の借地人グループにおいて果す指導的役割をもつて、社会的に非難されるべき行為ないしは賃貸人に対する事由とみることはできないものであることはいうまでもない。
四してみると、原告の被告に対する本訴請求は、その余の点について判断するまでもなくいずれも理由がないというべきであるから、これを失当として棄却することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。 （塩崎勤）
物件目録〈略〉